Lex Koller und der Immobilienerwerb in der Schweiz
Was EU-Bürger beim Kauf von Immobilien zwingend beachten müssen
Der Erwerb von Immobilien in der Schweiz unterliegt besonderen gesetzlichen Regelungen. Für ausländische Staatsangehörige - auch für Bürger der Europäischen Union - ist der Immobilienkauf nicht uneingeschränkt möglich. Maßgeblich ist hierbei das sogenannte "Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland", besser bekannt als "Lex Koller".
Gerade im Zusammenhang mit Wohnsitzverlagerungen oder Unternehmensgründungen in der Schweiz entsteht regelmäßig die Frage, unter welchen Voraussetzungen Immobilien rechtssicher erworben werden können.
Zielsetzung der Lex Koller
Die Lex Koller verfolgt das Ziel, eine übermäßige ausländische Nachfrage nach Schweizer Immobilien zu begrenzen und den inländischen Wohnraum zu schützen. Der Gesetzgeber unterscheidet daher klar zwischen:
- Personen mit Wohnsitz in der Schweiz
- Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz
- juristischen Personen mit ausländischer Beherrschung
Immobilienerwerb durch EU-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz
EU- und EFTA-Staatsangehörige mit gültiger Aufenthaltsbewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sind beim Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie grundsätzlich Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt.
Unter diesen Voraussetzungen ist der Kauf in der Regel möglich:
- Hauptwohnsitz in der Schweiz
- tatsächliche Nutzung als Eigenheim
- keine rein kapitalanlageorientierte Nutzung
Immobilienerwerb ohne Wohnsitz in der Schweiz
Personen ohne Schweizer Wohnsitz benötigen grundsätzlich eine kantonale Bewilligung.
Diese wird nur in begrenzten Fällen erteilt, beispielsweise:
- Erwerb bestimmter Ferienimmobilien in touristischen Regionen
- kantonal festgelegte Kontingente
- klar definierte Nutzungsvorgaben
Erwerb über Gesellschaftsstrukturen
Häufig besteht die Annahme, Immobilien könnten über eine Gesellschaft in der Schweiz erworben werden, um die Lex Koller zu umgehen. Entscheidend ist jedoch die wirtschaftliche Betrachtungsweise.
Steht eine Gesellschaft unter ausländischer Kontrolle, gilt sie im Sinne der Lex Koller weiterhin als Person im Ausland. In solchen Fällen bleibt eine Bewilligungspflicht bestehen.
Strukturierungen ohne substanzielle wirtschaftliche Tätigkeit führen daher regelmäßig nicht zum gewünschten Ergebnis.
Bedeutung bei Wohnsitzverlagerung in die Schweiz
Im Rahmen einer Auswanderung oder Standortverlagerung stellt sich der Immobilienerwerb häufig frühzeitig als strategische Frage. Dabei sollte die Reihenfolge der Schritte sorgfältig geplant werden:
- Aufenthaltsstatus klären
- steuerliche Ansässigkeit bestimmen
- Wohnsitz begründen
- Immobilienerwerb strukturieren
Fazit
Die Lex Koller stellt kein grundsätzliches Erwerbsverbot für EU-Bürger dar, verlangt jedoch eine klare rechtliche und tatsächliche Einbindung in die Schweiz. Maßgeblich sind Wohnsitz, Nutzung und wirtschaftliche Kontrolle.
Eine frühzeitige strukturierte Planung verhindert Fehlannahmen und schafft Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb im Zuge einer Wohnsitz- oder Unternehmensverlagerung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.
Der Immobilienerwerb steht häufig im direkten Zusammenhang mit einer geplanten Wohnsitzverlagerung. Hinweise zur strukturierten Vorbereitung finden Sie im Beitrag Auswandern in die Schweiz - Wohnsitzverlagerung für Unternehmer .